【連載】60歳から始める“住まい資産術”｜マンションを貸して、田舎で暮らして、民泊で稼ぐ
📌はじめに
「マンションを貸して収入を得たい。でも、実際にどう準備したらいいの？」
そんな声をよくいただきます。
年金だけでは不安…。そんなとき、自宅マンションを賃貸に出せば安定収入につながります。
でも「手続きが複雑そう」「家族に反対されそう」「お金がかかるのでは？」と、最初の一歩を迷ってしまう方も多いはず。
この記事では、初心者でも安心できる賃貸化の準備手順を整理しました。
さらに「誤解しやすいポイント」や「契約に必要な細かい書類」までカバーして解説します。
📌今回のテーマとゴール
今回のテーマは「マンション賃貸で収益化するための準備」。
この記事を読むことで：
- 賃貸管理会社の選び方（大手 vs 地元、サブリース vs 一般管理）
- 契約形態の違い（普通借家／定期借家）
- 必要書類一覧（登記簿、印鑑証明、収入印紙まで）
- リフォーム判断基準（原状回復と投資効果のバランス）
が整理され、「自分のマンションでも貸せそうだ」と前向きに進めることがゴールです。
✅知っておきたい基本知識
賃貸管理会社のタイプ
- 大手管理会社：集客力や保証サービスが充実。ただし手数料はやや高め。
- 地元密着型管理会社：地域事情に詳しく、柔軟な対応が可能。入居者との距離感が近い。
サブリースと一般管理の違い
- サブリース契約：管理会社が一括借上げ。空室でも固定収入があるが、家賃は相場より低めに設定される。
- 一般管理委託：家賃収入は相場通りだが、空室リスクはオーナー側が負う。
👉 安定収入を重視するならサブリース、収益最大化を狙うなら一般管理。
契約形態の種類
- 普通借家契約
更新を前提とした長期契約。借主の権利が強く、オーナー都合での解約は難しい。 - 定期借家契約
契約期間を限定できる。終了時に確実に返還してもらえる。説明義務があるが、将来住み戻す予定のある人に向いている。
必要書類一覧
- 登記簿謄本
- 管理規約の写し
- 身分証明書
- 印鑑証明書・実印
- 固定資産税納税通知書（収支シミュレーションに活用）
- 契約書に貼付する収入印紙（契約金額に応じて必要）
リフォームと原状回復の違い
- 原状回復：入居者が退去時に負担する修繕範囲。オーナーの負担は経年劣化部分のみ。
- リフォーム：次の入居者に備えて行う改修。壁紙や床、水回りを中心に「印象を良くする範囲」で十分。
👉 大規模リフォームは不要。費用対効果を意識して「入居率UPにつながる部分」だけ整えましょう。
✅実際の準備や行動の流れ
🪜 全体フロー（5ステップ）
- 管理規約・ローン条件の確認
- 賃貸管理会社の選定（複数社比較）
- 契約形態の決定（普通借家／定期借家）
- 必要書類の準備
- リフォーム・クリーニングの実施
1. 管理規約・ローン条件の確認
- 管理規約に「賃貸可」とあるか確認
- ローン残債がある場合、金融機関への届出が必要
2. 賃貸管理会社の選定
- 最低2〜3社から見積りを取って比較
- 管理手数料の相場は家賃の3〜5％程度
3. 契約形態の決定
- 長期安定なら「普通借家契約」
- 将来住み戻す予定なら「定期借家契約」
4. 必要書類の準備
- 書類を早めに揃えておくと契約がスムーズ
- 特に印鑑証明や収入印紙は直前に慌てがちなので要注意
5. リフォーム・クリーニング
- 壁紙・畳・水回りなど「第一印象に影響する部分」だけ整備
- 高額リフォームは避け、回収見込みを必ず試算する
✅よくある不安やQ&A
Q：借り手がつかなかったら？
A：相場より家賃を少し下げる／家具付きにする／短期賃貸に切り替える方法もあります。
Q：家族に反対されている…
A：収支シミュレーションを見せて「年金＋家賃収入の安心感」を共有すると納得しやすい。
Q：リフォームにどこまでお金をかけるべき？
A：基本は必要最低限。「1円でも家賃を上げられるか」を基準に判断しましょう。
📌小さく準備してみましょう
すべて完璧に整えてから始める必要はありません。
まずは管理会社に相談して、見積りを取るところから。
小さく準備するだけで、いざという時に大きな選択肢を持てます。
📌まとめ：次の行動3ステップ
- 管理規約とローン条件を確認する
- 管理会社を2〜3社比較する
- 必要書類を揃え、リフォームは最小限に
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